평택 전세 · 월세 보증금 반환 소송
전세·월세 보증금 미반환,
절차를 알면 대응이 빨라집니다.
계약이 정상적으로 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 늘고 있습니다. 상황별로 쓸 수 있는 절차를 안내해 드립니다.
동시이행
"새 세입자가 들어와야
보증금을 줄 수 있다?"
많은 임대인이 다음 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다며 날짜를 미룹니다. 하지만 이는 임대인 개인의 사정일 뿐, 임차인이 이를 배려해 무작정 기다려야 할 법적 의무는 없습니다.
임대차 계약이 적법하게 끝났다면 집을 비워 주는 의무와 보증금을 돌려주는 의무는 민법상 동시이행 관계에 있습니다. 계약이 끝난 때 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다.
지연되는 기간만큼 생길 수 있는 피해를 막으려면 빠른 법적 조치가 필요합니다.
내용증명의 한계
내용증명만으로는
강제집행을 할 수 없습니다.
내용증명은 우체국이 발송 사실을 증명해 주는 제도일 뿐입니다. 나중에 소송에서 증거로 쓸 수는 있지만, 그 자체로 임대인의 부동산이나 예금을 압류할 수 있는 집행권원이 되지는 못합니다.
임대인이 갚을 의사가 없다면 내용증명만 반복하기보다 집행권원을 확보하는 절차를 빨리 시작해야 피해를 줄일 수 있습니다.
상황별 방법
상황에 따라
쓸 수 있는 제도가 다릅니다.
임차권등기명령 신청
어쩔 수 없이 이사를 가야 할 때, 기존의 대항력과 우선변제권을 유지시켜 보증금을 지키는 제도입니다.
지급명령
임대인이 돌려줘야 한다는 사실은 인정하면서 미루는 경우, 정식 소송보다 적은 비용으로 빠르게 결정을 받을 수 있습니다.
보증금 반환 청구 소송
임대인이 다투는 경우 판결을 받아 부동산 경매나 예금 압류 등 강제집행을 할 수 있게 하는 절차입니다.
진행 순서
보증금을 돌려받기까지
- 계약 종료 확인
갱신거절 통지 시기와 묵시적 갱신 여부를 확인해 계약이 언제 끝났는지부터 정리합니다.
- 반환 요구선택
문자나 내용증명으로 반환을 요구하고 기록을 남깁니다.
- 임차권등기명령이사할 때
이사를 가야 한다면 먼저 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사합니다.
- 지급명령 또는 소송
임대인이 다투지 않으면 지급명령, 다투면 보증금 반환 소송을 제기합니다.
- 강제집행별도 계약
판결 뒤에도 돌려주지 않으면 임대인 부동산 강제경매, 예금 압류 등으로 회수합니다. 강제집행은 소송과 별도로 계약합니다.
준비 서류
상담 때 가져오시면
이야기가 빨라집니다.
- 임대차계약서갱신했다면 갱신 계약서도
- 보증금을 보낸 이체 내역
- 계약 종료를 알린 기록문자, 카카오톡, 내용증명
- 주민등록초본 · 확정일자 확인전입일과 확정일자를 확인합니다
- 부동산 등기부등본근저당 등 선순위 권리를 확인합니다
- 전세보증보험 증서가입했다면
입증할 사실
법원은 이 세 가지를
확인합니다.
계약과 보증금을 낸 사실
임대차계약서와 보증금을 보낸 내역으로 확인합니다. 계약서가 없다면 계약 조건을 주고받은 메시지가 필요합니다.
계약이 끝난 사실
기간이 끝나기 2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 아무 말이 없으면 같은 조건으로 계약이 연장된 것으로 봅니다. 연장된 뒤에는 세입자가 언제든 해지를 알릴 수 있고, 알린 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
집을 비워 줄 준비
보증금을 돌려받는 것과 집을 비워 주는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 먼저 이사해야 한다면 이사 전에 임차권등기명령을 해 두어야 권리가 지켜집니다.
상담한 변호사가 서면을 쓰고,
서면을 쓴 변호사가 법정에 섭니다.
그래서 한 달에 4건까지만 맡습니다.
왜 그렇게 하나요?
상담 직원과 저년차 변호사를 두고 업무를 나누면 더 많은 사건을 맡을 수 있습니다. 그러나 사건의 숨은 맥락은 처음 이야기를 들은 사람이 가장 잘 압니다. 오변호사 법률사무소는 어쏘 변호사나 사무장에게 사건을 넘기지 않고, 대표변호사가 상담부터 서면 작성, 재판 출석까지 직접 맡을 수 있도록 한 달 수임 건수를 4건으로 제한하고 있습니다.
자주 묻는 질문
보증금 반환 자주 묻는 질문
계약 종료는 언제까지 알려야 하나요?
주택은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 기간에 아무도 통지하지 않으면 같은 조건으로 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
보증금을 못 받았는데 이사를 가도 되나요?
그냥 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인한 뒤 이사하셔야 합니다.
보증금 반환이 늦어진 만큼 이자도 받을 수 있나요?
네. 계약이 끝난 다음 날부터 지연손해금을 청구할 수 있고, 소송을 제기하면 소장이 상대방에게 송달된 다음 날부터는 연 12%의 이율이 적용됩니다.
전세보증보험에 가입했다면 어떻게 하나요?
보증기관(주택도시보증공사 등)에 보증이행을 청구할 수 있습니다. 다만 청구 기한과 필요한 서류가 정해져 있으니, 계약이 끝나기 전에 약관을 확인하고 임차권등기 등 필요한 절차를 함께 챙겨야 합니다.
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오광균 대표변호사혼자 고민하지 마시고
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