평택 명도소송 · 건물 인도 청구
명도소송,
늦게 시작할수록
손해가 커집니다.
"보증금에서 제하세요"라는 말만 믿고 기다리시겠습니까? 임대차가 끝났다면 절차를 빨리 시작할수록 손해가 줄어듭니다.
기다리는 비용
기다리는 동안
금전적 손실이 쌓입니다.
"보증금이 남았으니 기다려 보자"는 생각은 위험합니다. 명도소송은 1심 판결에만 평균 6개월이 걸리고, 그동안에도 밀린 차임과 관리비는 계속 늘어 남은 보증금이 빠르게 줄어듭니다.
보증금이 모두 사라지면 이기더라도 밀린 돈을 받기 위해 강제집행이나 부당이득반환청구를 따로 해야 합니다.
보증금이 남아 있을 때 시작해야 하는 이유
보증금이 넉넉할 때 소송을 제기해야 판결 뒤 미납 금액을 공제하고 원상회복을 요구할 여지가 생깁니다. 늦어지는 만큼 임대인의 손해가 커집니다.
내용증명의 한계
내용증명은 통지서일 뿐,
강제력은 판결문에 있습니다.
퇴거를 압박하려고 내용증명을 보내지만, 이는 계약 해지를 알리는 우편물일 뿐 상대방을 내보낼 힘(집행력)은 없습니다. 상대방이 무시하고 버티면 시간만 흘러갑니다.
내용증명만 여러 번 보내면 오히려 임차인에게 재산을 숨길 시간을 줄 수 있습니다. 퇴거를 강제하려면 집행권원(판결문)을 빨리 확보하는 본안 소송을 시작해야 합니다.
진행 방식
오변호사 법률사무소의
명도소송 진행 방식
- 계약 해지와 해지 통지
차임 연체 기간, 계약 만료 여부를 확인해 해지 사유를 정리하고 해지를 통지합니다.
- 점유이전금지가처분기본 포함
소송 중 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘기면 판결로 집행할 수 없게 됩니다. 이를 막는 가처분을 추가 수임료 없이 소송과 함께 진행합니다.
- 명도 본안 소송
권리금, 유익비, 원상회복 등 임차인의 항변에 민사법 전문변호사가 직접 대응합니다.
- 강제집행별도 계약
판결 뒤에도 버티면 집행관을 통해 강제집행합니다. 강제집행은 소송과 별도로 계약하며, 법리 다툼이 아닌 행정 절차에 가까워 안내를 받아 직접 진행하시면 비용을 줄일 수 있습니다.
입증할 사실
법원은 이 세 가지를
확인합니다.
건물을 돌려받을 권리
소유자이거나 임대인이라는 사실을 등기부와 임대차계약서로 확인합니다.
지금 점유하고 있는 사람
실제로 누가 살거나 영업하고 있는지를 확인합니다. 소송 중에 다른 사람에게 넘기면 판결로 내보낼 수 없어, 점유이전금지가처분을 먼저 해 둡니다.
점유할 권리가 없어진 사실
계약 기간이 끝났거나 월세가 밀려 계약을 해지한 사실을 입증합니다. 주택은 월세 두 달 치, 상가는 세 달 치 이상 밀리면 계약을 해지할 수 있습니다.
준비 서류
상담 때 가져오시면
이야기가 빨라집니다.
- 임대차계약서갱신 계약서, 특약 포함
- 차임·관리비 입금 내역밀린 기간과 금액을 정리합니다
- 해지를 알린 기록문자, 카카오톡, 내용증명
- 부동산 등기부등본 · 건축물대장
- 임차인 인적사항이름과 연락처만 있어도 됩니다
- 현장 사진점유 상태와 원상회복 범위 확인용
상담한 변호사가 서면을 쓰고,
서면을 쓴 변호사가 법정에 섭니다.
그래서 한 달에 4건까지만 맡습니다.
왜 그렇게 하나요?
상담 직원과 저년차 변호사를 두고 업무를 나누면 더 많은 사건을 맡을 수 있습니다. 그러나 사건의 숨은 맥락은 처음 이야기를 들은 사람이 가장 잘 압니다. 오변호사 법률사무소는 어쏘 변호사나 사무장에게 사건을 넘기지 않고, 대표변호사가 상담부터 서면 작성, 재판 출석까지 직접 맡을 수 있도록 한 달 수임 건수를 4건으로 제한하고 있습니다.
자주 묻는 질문
명도소송 자주 묻는 질문
월세가 몇 번 밀리면 계약을 해지할 수 있나요?
주택은 밀린 차임이 2기(두 달치)에 이르면, 상가는 3기(석 달치)에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 연속해서 밀렸는지가 아니라 밀린 금액의 합계가 기준입니다.
상가 임차인이 권리금을 요구하면 어떻게 하나요?
임차인이 3기 이상 차임을 연체하는 등 법에서 정한 사유가 있으면 임대인은 권리금 회수 기회를 보장할 의무가 없습니다. 사안마다 사정이 달라 계약 경위와 연체 내역을 함께 검토합니다.
소송 중에 다른 사람이 들어와 살면 어떻게 되나요?
점유이전금지가처분을 해 두지 않으면 판결을 받아도 새로 들어온 사람에게는 집행할 수 없어 다시 소송해야 할 수 있습니다. 그래서 소송과 함께 가처분을 기본으로 진행합니다.
판결을 받았는데도 나가지 않으면요?
법원 집행관에게 강제집행을 신청합니다. 집행 비용은 임대인이 먼저 내고, 나중에 상대방에게 청구하거나 남은 보증금에서 공제할 수 있습니다.
오광균 대표변호사혼자 고민하지 마시고
먼저 물어보세요.